Build Lenders - Scarpino: cosa è successo e qual è la posizione della piattaforma
Build Lenders - Scarpino | Nel mondo del crowdfunding immobiliare, la fiducia tra piattaforma e investitori è fondamentale. Quando un progetto incontra una difficoltà, è la gestione della crisi a definire la vera natura di una piattaforma.
Abbiamo deciso di riportare fedelmente quanto accaduto nel progetto che ha coinvolto la Scarpino S.p.A, intervistando direttamente il CEO e fondatore di Build Lenders, Oreste D'Ambrosio, fondatore di Build Lenders, racconta il caso Scarpino S.p.A.
Attualmente quello di Scarpino resta il primo e unico progetto in default affrontato dalla piattaforma.
In questo articolo riporteremo una cronistoria dei fatti, cosa fa Build Lenders per prevenire e ridurre i rischi per gli investitori e quali misure sono state adottate per far fronte alle difficoltà con Scarpino.
Caso Scarpino Build Lenders: cosa è successo | Via della Repubblica, Via Benassi e Via Tacconi
Oreste, può raccontarci con precisione quali sono stati i progetti proposti dalla società Scarpino S.p.A.?
“I tre progetti della società proponente Scarpino S.p.a, presentati in piattaforma nel corso del 2021, riguardavano ristrutturazioni immobiliari in Via della Repubblica, Via Benassi e Via Tacconi a San Lazzaro di Savena (Bologna). Tutti e tre prevedevano la trasformazione di edifici esistenti in nuovi appartamenti. Questo tipo di progetti è molto comune nel crowdfunding immobiliare ed è la tipologia principale dei progetti che gestiamo sulla nostra piattaforma.
Nel caso specifico, alcuni degli immobili da ristrutturare erano già stati acquistati, altri ancora no, e la società voleva finanziare il processo di ristrutturazione per ricavare degli appartamenti da rivendere. Nella zona di San Lazzaro, vicino a Bologna, è risaputo che gli immobili abbiano un valore significativo e che il mercato immobiliare sia molto fiorente.”
Questi progetti rappresentavano il primo finanziamento di Scarpino sulla vostra piattaforma o c'erano state precedenti collaborazioni andate a buon fine?
“Erano i primi progetti che facevamo con la società Scarpino S.p.a, non c'erano state precedenti collaborazioni. Nel giro di un anno abbiamo proposto in piattaforma tre progetti presentati da loro. In genere miriamo a costruire rapporti di lunga durata e di fiducia con le società proponenti, qualora queste siano meritevoli di tale fiducia, e anche con Scarpino S.p.a i presupposti dovevano essere quelli.”
Cosa ha fatto Build Lenders per limitare i rischi
Prima di presentare i progetti sulla piattaforma, quali verifiche specifiche avete condotto sulla solidità finanziaria e operativa di Scarpino S.p.A.?
“Scarpino era una S.p.A., che per definizione rappresenta una delle forme societarie più solide.
Quando dobbiamo analizzare e valutare la società che propone un progetto, oltre a verificare bilanci e i dati finanziari della società, siamo sempre attenti a valutare anche le persone che stanno dietro l'azienda.
Gianluigi Scarpino è un professionista molto noto nel settore immobiliare, operava principalmente a San Lazzaro e aveva vinto diversi premi nazionali come agente immobiliare in Italia.
Tutti questi elementi aggiuntivi ci avevano condotto a ritenere i progetti presentati da lui come opportunità solide di successo. Ci tengo a sottolineare che si trattava di uno dei nostri primi progetti sulla piattaforma Build Lenders, quindi eravamo sicuramente meno esperti di oggi nelle valutazioni dei progetti, ma le basi erano state attentamente valutate e ritenute idonee.”
Build Lenders - Scarpino: il costruttore ha fornito contabili di bonifici false
Qual è stato il primo segnale d'allarme che vi ha fatto capire che qualcosa non stava procedendo secondo i piani?
“Il primo campanello d'allarme è stato il ritardo nel pagamento degli interessi sul progetto di Via Benassi, il primo presentato in piattaforma. Le prime 2 rate di interessi erano state rimborsate regolarmente, ma al momento di versare l'ultima rata prevista, la società ha cominciato a sostenere che i bonifici erano stati effettuati, mostrando anche le contabili, ma in realtà non sono mai stati ricevuti”.
E quanto tempestivamente siete riusciti a identificarlo?
“Abbiamo immediatamente fatto diverse verifiche con le banche coinvolte, ma dopo settimane di attesa e spiegazioni evasive, ci siamo resi conto che le contabili che la Scarpino S.p.A. ci aveva inviato, per assicurarci di aver effettuato il bonifico, erano false.
Purtroppo, in questo tipo di iniziative, eventuali criticità emergono solo al momento delle scadenze di pagamento, ovvero almeno un anno dopo l’avvio dei progetti. Nel frattempo, infatti, durante lo stesso anno (2021), avevamo già dato il via anche agli altri due progetti promossi da Scarpino, che purtroppo hanno seguito lo stesso destino. Tutti i progetti prevedevano la restituzione del capitale e il pagamento degli interessi tra la fine del 2022 e l’inizio del 2023. È stato proprio in quel periodo che ci siamo accorti che qualcosa non stava funzionando, ma ormai i finanziamenti erano già stati erogati e i progetti avviati da tempo.”
Gestione della crisi e tutela degli investitori
Una volta identificato il problema, quali azioni concrete avete intrapreso immediatamente per tutelare gli interessi degli investitori?
"In quanto piattaforma, come prevede la normativa, il nostro ruolo è esclusivamente di intermediari tra costruttori e investitori. Tuttavia, quando abbiamo iniziato a notare le prime anomalie nei pagamenti di Scarpino S.p.A., abbiamo subito assunto un ruolo più attivo. Abbiamo immediatamente iniziato a inviare PEC formali alla società per richiedere spiegazioni e fare chiarezza sulla situazione reale.
Tempestivamente, abbiamo consigliato agli investitori di rivolgersi a un legale specializzato per valutare la situazione. Questo legale ha negoziato alcuni piani di rientro con Scarpino, ma purtroppo nessuno di questi è mai stato rispettato. Le rate concordate non venivano pagate e le promesse rimanevano solo sulla carta.
Prima di passare a procedure legali più severe, nell’interesse degli investitori, abbiamo tentato varie strade di negoziazione. Come avviene normalmente nei casi di crisi d'impresa, abbiamo cercato di risolvere la situazione nominando figure specializzate nella mediazione e nella ristrutturazione del debito per permettere a chi aveva creduto in quei progetti di rientrare più rapidamente. Eravamo perfettamente a conoscenza che intraprendere una procedura fallimentare avrebbe significato tempi molto più lunghi per il recupero degli investimenti”.
Cosa ha fatto Scarpino per ripagare gli investitori
“Purtroppo, nonostante i nostri sforzi, Scarpino S.p.A. non ha mai realmente collaborato: non si è mai presentato agli incontri di mediazione, non ha mai concretamente preso in considerazione i piani di rientro proposti, e continuava a fare promesse che non avrebbe mantenuto”.
Cosa ha fatto Build Lenders
“Nel 2023, dopo aver constatato che non c'erano più margini per una soluzione negoziale, Build Lenders ha deciso di assumere un ruolo ancora più diretto. All'epoca, poiché la normativa lo consentiva, avevamo anche noi investito nel progetto di Scarpino – cosa che oggi, con le nuove regolamentazioni europee, non è più possibile per le piattaforme. In qualità di creditori diretti, abbiamo quindi potuto avviare la richiesta di fallimento.
Questa decisione non è stata presa per recuperare le nostre somme, ma per creare un'azione legale coordinata che potesse supportare in primis gli investitori."
Oltre le azioni legali, come avete gestito la comunicazione con gli investitori coinvolti? Con quale frequenza e attraverso quali canali li avete tenuti aggiornati?
"La comunicazione con gli investitori è stata per noi una priorità assoluta durante tutta questa vicenda. Abbiamo mantenuto un flusso costante di informazioni attraverso vari canali.
Nelle fasi iniziali, riportavamo le informazioni che ci venivano fornite dalla società Scarpino S.p.A., comunicando agli investitori che, secondo quanto ci veniva riferito, i bonifici erano stati effettuati e che ci sarebbero stati ritardi temporanei. Quando abbiamo scoperto che queste informazioni erano false, abbiamo immediatamente aggiornato gli investitori sulla reale situazione, senza filtri o tentennamenti, con comunicazioni rigorosamente fedeli ai fatti.
Successivamente, la nostra comunicazione si è concentrata sul coordinamento di chi voleva intraprendere azioni legali. Abbiamo raccolto le adesioni degli investitori interessati a procedere legalmente e abbiamo fornito tutto il supporto necessario per facilitare questo processo.
Gli aggiornamenti venivano inviati principalmente via email a tutti gli investitori coinvolti, ma ci siamo sempre resi disponibili anche telefonicamente per offrire chiarimenti individuali e rispondere alle domande specifiche di ciascun investitore. Abbiamo cercato di essere il più trasparenti possibile, anche quando dovevamo riportare notizie non positive."
Come si è evoluta la situazione legale con Scarpino S.p.a e quali passi avete intrapreso per cercare di risolvere la vicenda?
"La situazione legale con Scarpino S.p.A. è stata particolarmente complessa e ha richiesto un impegno significativo da parte nostra. Build Lenders ha deciso di farsi completamente carico dei costi legali per la procedura di fallimento contro la società, un'azione che abbiamo portato avanti non solo per recuperare i nostri crediti, ma per tutelare tutti gli investitori coinvolti."
Scarpino ha proposto una transazione che escludesse gli investitori
"Un aspetto che ritengo importante sottolineare è che più volte abbiamo rifiutato offerte di transazione che Scarpino S.p.A. ci aveva proposto per 'chiudere la questione' solo con Build Lenders. Avremmo potuto accettare e recuperare almeno parte del nostro investimento, ma questo avrebbe significato abbandonare gli altri investitori. Abbiamo rifiutato categoricamente questa possibilità, insistendo che qualsiasi soluzione dovesse includere il rimborso per tutti gli investitori, non solo per noi.
La nostra posizione è sempre stata chiara: o Scarpino avrebbe restituito i fondi a tutti gli investitori, o avremmo proseguito con l'azione legale. Nonostante le pressioni e le offerte di transazioni parziali, abbiamo mantenuto questa linea, perché la nostra priorità era ed è sempre stata la tutela di tutti coloro che hanno riposto fiducia nella nostra piattaforma.
Abbiamo quindi continuato a portare avanti la procedura fallimentare, investendo risorse significative per garantire che tutti gli investitori avessero una rappresentanza adeguata nel processo di recupero crediti."
Quanti casi come Scarpino ci sono stati
In termini percentuali, quanto rappresentano i casi problematici come quello di Scarpino rispetto al totale dei progetti finanziati attraverso Build Lenders?
“Su tutti i progetti finanziati finora, solo i tre progetti con la Scarpino S.p.A. sono andati in default completo. Ci sono stati alcuni ritardi in altri progetti, ma sono stati gestiti e risolti positivamente, con la restituzione del capitale e degli interessi, anche interessi aggiuntivi calcolati sul periodo di ritardo, a tutti gli investitori.”
Cosa fa ora Build Lenders per evitare un altro caso Scarpino
Dopo l'esperienza del caso Scarpino, quali concrete modifiche avete apportato ai vostri processi di valutazione dei costruttori e dei progetti?
“Abbiamo implementato una policy molto più stringente per la valutazione dei costruttori e dei progetti. Ora abbiamo un comitato di valutazione esterno che analizza in modo indipendente ogni proposta, e abbiamo definito dei rating precisi che devono essere rispettati per poter pubblicare un progetto sulla nostra piattaforma.
Inoltre, abbiamo adottato una politica molto chiara: non lavoriamo più con costruttori con cui abbiamo avuto esperienze di ritardi nei pagamenti in passato, qualunque sia il motivo del ritardo.
Anche se nel settore edilizio i ritardi sono spesso fisiologici, preferiamo adottare un approccio di tolleranza zero per garantire la massima tutela ai nostri investitori. Noi facciamo e faremo di tutto per ridurre al minimo i rischi per chi sceglie di investire attraverso Build Lenders, ma non potremo mai azzerarli del tutto, in quanto è la natura stessa dell’investimento che prevede una percentuale di rischio a fronte di un potenziale guadagno.”
Avete implementato nuovi strumenti o procedure per il monitoraggio continuo dei progetti in corso che possano intercettare tempestivamente eventuali criticità?
“Assolutamente sì. Ora monitoriamo costantemente lo stato di avanzamento dei lavori nei cantieri, richiedendo report regolari sull'andamento dei progetti.
Abbiamo anche implementato un sistema di pagamenti più frequenti degli interessi - anche mensili o trimestrali - che ci permette di identificare molto prima eventuali problemi di liquidità dei costruttori.
In caso di ritardi, anche minimi, interveniamo immediatamente facendo pressione sul costruttore. Se necessario, ci rechiamo personalmente presso i cantieri per verificare lo stato dei lavori, un'attività che va oltre il nostro ruolo di intermediari ma che, per etica, riteniamo fondamentale per garantire la sicurezza degli investimenti.
Inoltre, abbiamo affinato la nostra due diligence iniziale, indagando più a fondo non solo sulla solidità finanziaria delle aziende proponenti, ma anche sulla loro affidabilità operativa e storica.”
Cosa diciamo ai nostri investitori
Quale messaggio vorresti dare oggi ai nuovi investitori che vengono a conoscenza del Caso Scarpino e sono “titubanti” nei confronti di Build Lenders?
“Vorrei che gli investitori comprendessero che il caso Scarpino, per quanto difficile, è stato un evento isolato, che ci ha permesso di evolvere come piattaforma, rafforzando significativamente i nostri processi di selezione e monitoraggio.
In quanto piattaforma cerchiamo sempre di limitare i rischi, analizzando in maniera capillare la società che c'è dietro, ma bisogna sempre tenere in conto che quando si parla di investimenti, un minimo di rischio c’è sempre, nessuno potrà mai dare la certezza di un ritorno al 100%, diffidate da chi lo fa, perché non sono promesse reali. E anzi, sono illegali.
Come chi investe sa, è la propensione al rischio che permette di raggiungere i rendimenti più elevati, è il funzionamento base dei mercati finanziari.
I valori fondamentali di Build Lenders sono sempre stati la trasparenza e la tutela degli investitori, principi che abbiamo portato avanti anche nelle difficoltà. Oggi siamo una piattaforma molto più matura, con processi rigorosi che minimizzano i rischi per chi sceglie di investire con noi.
Questa vicenda ha infatti anche inviato un messaggio chiaro a tutti i costruttori che intendono affidarsi alla nostra piattaforma: siamo pronti ad intraprendere azioni legali di una certa rilevanza quando si tratta di tutelare i nostri investitori.
Ad oggi diversi progetti di Build Lenders sono stati restituiti anche in anticipo rispetto alle scadenze, ma è più facile lasciare una recensione o dare un parere quando si è arrabbiati che soddisfatti, lo capisco, lo facciamo tutti.”
Come può un investitore verificare concretamente l'avanzamento dei progetti in cui ha investito attraverso la vostra piattaforma?
SCOPRI DI PIÙ SU BUILD LENDERS“Oggi forniamo aggiornamenti molto più frequenti e dettagliati sull'avanzamento dei progetti. Per ogni investimento, inviamo report periodici - generalmente ogni due mesi - con informazioni precise sullo stato dei lavori, corredate da documentazione fotografica del cantiere.
Inoltre, con l’introduzione del pagamento degli interessi mensili o trimestrali, non solo offriamo un flusso di cassa più regolare agli investitori, ma monitoriamo più da vicino la capacità del costruttore di rispettare gli impegni finanziari.
Gli investitori possono accedere a tutte queste informazioni direttamente dalla loro area personale sulla piattaforma, dove trovano una sezione dedicata a ciascun progetto in cui hanno investito, con tutti gli aggiornamenti e la documentazione relativa. Inoltre, ogni investitore ha un assistente personale dedicato, sempre disponibile telefonicamente per rispondere a qualsiasi dubbio o richiesta di chiarimento.”