Club Deal Immobiliari: opportunità strategiche per investitori qualificati

Il panorama degli investimenti immobiliari in Italia sta vivendo un momento di crescita significativa. In questo scenario, la collaborazione tra investitori qualificati sta diventando sempre più rilevante per accedere a progetti di dimensione e qualità superiori attraverso i club deal: un modello che permette a gruppi ristretti di investitori di unire risorse e competenze per finanziare operazioni congiunte.

 

Nati nel mondo del private equity, i club deal consentono di distribuire il rischio tra i partecipanti e gestire attivamente gli investimenti. Nel settore real estate hanno trovato una declinazione particolarmente interessante, permettendo l'accesso a immobili e progetti altrimenti difficilmente raggiungibili da investitori singoli.
 

Club Deal: di cosa si tratta?
 

Il termine "Club Deal" indica una modalità di investimento collettivo in cui un gruppo ristretto di investitori unisce risorse finanziarie per operazioni mirate di acquisto, gestione o valorizzazione di asset.

Contrariamente ai fondi comuni di investimento, che gestiscono portafogli diversificati per una vasta platea di partecipanti, il Club Deal è caratterizzato da una governance più personalizzata e da ticket solitamente elevati, quindi è riservato a investitori qualificati e spesso high-net-worth individuals (HNWI). 
Questa formula consente un controllo diretto sulle operazioni e una maggiore flessibilità nella gestione dell’investimento.

 

I club deal si configurano come veicoli di investimento strutturati pensati per investitori qualificati che cercano:

• Ticket significativi: possibilità di concentrare capitali sostanziali su singole operazioni selezionate
• Governance attiva: partecipazione diretta alle decisioni strategiche e monitoraggio continuativo
• Due diligence istituzionale: analisi approfondite condotte da advisor indipendenti su aspetti tecnici, legali e finanziari
• Strutture fiscalmente efficienti: SPV ottimizzate per la fiscalità dell'investitore professionale
• Exit strategy personalizzate: tempistiche e modalità di disinvestimento concordate ex-ante.
   

Tipologie di Club Deal per investitori qualificati

 

I club deal possono essere applicati a diverse classi di asset, ciascuna con caratteristiche specifiche in termini di profilo rischio-rendimento, liquidità e complessità gestionale.

• Club Deal corporate: investono in PMI o startup con obiettivo di crescita e sviluppo industriale
• Club Deal immobiliari: focus su asset immobiliari selezionati, spesso high-end o complessi di sviluppo urbano
• Club Deal NPL e distressed assets: acquisto collettivo di portafogli di crediti deteriorati, spesso garantiti da immobili
• Club Deal Family Office: gruppi di investitori privati facoltosi che cercano personalizzazione e controllo negli investimenti
• Club Deal finanziari: operazioni su strumenti finanziari specifici o asset alternativi
   

Club deal e mercato immobiliare 2025

 

Secondo un’analisi svolta sul 2025, il mercato immobiliare italiano nel primo semestre ha registrato investimenti complessivi per circa 5,2-5,5 miliardi di euro, con una crescita tra il 50% e il 77% rispetto allo stesso periodo del 2024. 

 

Il terzo trimestre del 2025 ha portato invece a complessivi circa 8 miliardi di euro di investimenti in immobili in Italia, con un aumento del 21% rispetto al 2024.

 

In questo contesto favorevole, il modello di investimento in club deal sta crescendo considerevolmente: fonti stimano che nel 2025 il numero di club deal sia aumentato sensibilmente, con un incremento stimato tra il 30% e il 40% nel capitale investito rispetto agli anni precedenti. Questo trend riflette un interesse crescente da parte sia di investitori privati che istituzionali che apprezzano il mix di controllo diretto e diversificazione offerto dai club deal.

 

La diffusione dei club deal è favorita anche dalla digitalizzazione della gestione degli investimenti e dalla creazione di piattaforme fintech che semplificano la partecipazione, consentendo di attrarre capitali per progetti di lusso, riqualificazione urbana, e asset difficilmente accessibili con approcci tradizionali. (fonti: Dils, PwC)

 

Club Deal immobiliare: come funziona e perché conviene 

 

Il Club Deal immobiliare è una delle forme maggiormente diffuse nel contesto italiano e consiste nell’unione di risorse di un gruppo limitato di investitori per acquisire, sviluppare o valorizzare asset immobiliari di rilevante entità, spesso non accessibili a investitori singoli. 

 

I club deal immobiliari combinano alcuni vantaggi distintivi che li rendono particolarmente attraenti per investitori qualificati:

• Tangibilità dell'asset: l'immobile è un asset fisico, valutabile attraverso metodologie consolidate (comparativo, reddituale, finanziario).
• Volatilità contenuta: il mercato immobiliare italiano presenta oscillazioni generalmente più contenute rispetto ai mercati azionari.
• Generazione di flussi di cassa: operazioni su immobili income-producing (locazioni commerciali, residenziali, turistiche) generano cash flow ricorrenti.
• Contesto normativo favorevole: Il Regolamento Europeo 2020/1503 (ECSP - European Crowdfunding Service Provider), entrato in vigore nel novembre 2021, ha armonizzato e rafforzato le tutele per investitori che partecipano a operazioni tramite piattaforme autorizzate. In Italia, Consob è l'autorità di vigilanza competente.
   

I vantaggi competitivi dei Club Deal Immobiliari

 

 

Controllo e trasparenza
 

Diversamente dai fondi comuni immobiliari chiusi, dove le decisioni sono delegate interamente al gestore, i club deal consentono agli investitori qualificati di:

• Selezionare specificamente gli asset su cui investire
• Partecipare alle decisioni chiave di asset management
• Verificare in tempo reale l'avanzamento attraverso reporting dedicato
• Intervenire proattivamente in caso di deviazioni dal business plan
   

Efficienza fiscale e strutturale
 

La strutturazione tramite SPV (Special Purpose Vehicle) dedicati permette di ottimizzare la fiscalità dell'operazione. Secondo la normativa italiana, è possibile configurare strutture che:

• Minimizzano il carico fiscale complessivo in funzione del profilo dell'investitore
• Facilitano la gestione della successione generazionale (rilevante per family office)
• Segregano il rischio dell'investimento dal resto del patrimonio
   

Diversificazione qualificata
 

I club deal consentono di costruire portafogli diversificati per:

• Geografia: le diverse città italiane presentano dinamiche di mercato differenziate, con Milano e Roma che mantengono fondamentali solidi.
• Tipologia: residenziale, uffici, retail, logistica, hospitality, student housing
• Profilo rischio-rendimento (equilibrio tra sicurezza dell'investimento e potenziale di guadagno)
• Duration: da operazioni brevi (12-18 mesi) a investimenti pluriennali
   

Build Lenders: la piattaforma per Club Deal Immobiliari

 

Build Lenders, piattaforma autorizzata da Consob e vigilata da Banca d'Italia, si posiziona come punto di riferimento per investitori qualificati nel campo del real estate crowdfunding e club deal immobiliare, combinando tecnologia, trasparenza e competenza finanziaria.

In qualità di intermediario qualificato, con 58 progetti in piattaforma e 2184 investitori registrati, Build Lenders gestisce l'intero processo: dalla selezione e verifica dei progetti alla gestione amministrativa e burocratica, fino al monitoraggio delle operazioni. Gli investitori possono così concentrarsi sulle decisioni strategiche, delegando tutti gli aspetti operativi e documentali alla piattaforma.
 

Cosa offre Build Lenders

 

• Accesso a progetti verificati con piani dettagliati di fattibilità e outdoor
• Governance partecipata attraverso report periodici e trasparenza informativa continua
• Diversificazione efficace su asset immobiliari selezionati ad alto potenziale di rendimento

Un modello che unisce la solidità dell'immobiliare con la flessibilità del digitale, permettendo agli investitori qualificati di accedere a opportunità tradizionalmente riservate a grandi capitali, con la semplicità e la sicurezza di un intermediario specializzato.

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